한국에서도 해외 부동산에 투자하시는 분들이 많아지고 있습니다.

​특히 엉클샘 고객분들 중에 미국에 임대용 부동산을 구입하시고 이에 대해 세금문제를 논의하러 방문하시는 분들이 꽤 계신데요. 놀랍게도 구입하시기 전에 아님 조금만 빨리 미리 검토했더라면 정말 큰 금액을 절세할 수 있었던 경우가 꽤 많습니다. 

어찌보면 한국에 계신 분들이 미국 세금에 대해 다 알고 투자하시는게 쉬운일도 아니고…

투자부동산을 중개하는 현지 또는 한국의 부동산 에이전트들이 혹시나 세금문제 복잡하다 얘기하면 투자 하지 않을까봐 꽁꽁 숨기는 경우도 있기에…

​그래서 엉클샘은 미국 부동산 투자를 시작하거나 이미 하고 있는 투자자들이 반드시 알아두어야 할 세금지식을 정리했습니다. 

물론! 이렇게 정리해 준 글 조차도 귀찮고 머리아파 “난 세금 몰라~” 하고 넘기시는 분들은? 

^^ 뭐 그냥 안내도 낼 세금 팍팍 내시면 돼요.

* 미국 투자부동산 (임대소득이 발생하고 향후에 매각을 통해 큰 차익을 노릴 수 있는 집합건물, 단독주택, 오피스 빌딩 등 여러가지 부동산 자산을 지칭할게요)을 미국 시민권, 영주권, 세법상 거주자, 즉 미국인이 아닌 한국인이 구입하는 경우입니다. 구매자가 미국인일 경우에는 아래에 정리한 내용과는 다른 규정들이 적용됩니다.

★미국에 세금신고만 제 때 제대로 해도 손해보지 않는다★

한국에 계시기 때문에 미국에서 발생한 임대소득에 대해 미국정부에 세금보고를 해야 한다는 사실을 아예 모르시거나, 잊으시거나, 외면하시는 경우에 발생할 수 있는 금전적 손실은 다음과 같습니다.

1. 임대소득, 예를들어 수취한 월세금액의 30%를 연방세로 원천징수, 고스란히 세금으로 납부. 부동산이 위치한 주에 따라 추가적으로 5~10% 원천징수, 고스란히 세금으로 납부. 

2. 임대소득과 관련된 각종 비용공제 (관리비, 수리비, 재산세, 부동산 감가상각비!)의 전면적인 부인. 

3. 만약 위 1번의 원천징수를 회피했을 경우 향후에 일괄적으로 부과되는 벌금 및 이자! (원천징수 의무자는 월세를 대리 수취하는 부동산을 관리하는 업체 또는 월세를 납부하는 세입자가 될 수 있으며 외국인인 부동산소유자에 대한 원천징수의무를 이행하지 않을 시 이들에게도 큰 벌금 따릅니다).

아마도 이런저런 비용 다 따지고 나면 사실 임대료 받은거 남는게 별로 없는 경우가 꽤 많습니다. 하지만 비용을 제한 임대순이익이 아닌 임대료 자체에 대해 30~40%의 과세를 당하게 되면 얼마나 큰 손실일까죠? 

* 한국인이시니 결국엔 미국에서 벌어들인 소득을 5월 종합소득세 신고시 함께 보고하시게 됩니다. 동일 소득에 대해 미국에서도 과세를 당하시지만 한국에서는 미국에 납부한 세금에 대해 외국납부세액공제를 받을 수 있어 이중과세는 면하시게 되는데요. 만약 미국소득에 대해 미국정부에 제때 제대로 신고를 하는 경우와 그렇지 않은 경우 한국과 미국 양쪽에 결과적으로 납부하게 되는 세금 총액이 어떻게 달라지는지 아래 예시를 통해 확인하실 수 있습니다.

청담동에 거주하시는 김XX 여사는 미국 캘리포니아주에 약 10억원의 콘도를 매입하여 한 가족에게 연간 5000만원에 임대를 주었습니다. 

김XX 여사는 연간 5천만원의 월세소득 이외의 다음의 비용을 지출했습니다.

● 연간 HOA (관리비) 및 수리비 등 - 2천만원

● 재산세 및 공과금 – 1천5백만원

● 각종 보험 - 5백만원

● 총 비용 = (4천만원)

● 장부상 세전순이익 = 1천만원

Case 1 : 김XX 여사는 미국 세금신고를 아예 생각하지도 않았습니다. 임대를 벌어들인 순소득 1,000만원 (5천만원 소득 - 4천만원 비용)에 대해서는 한국 종합소득세 신고시 잘 반영했습니다. 하지만 5천만원 소득에 대해 약 40% (30% 연방정부, 10% 주정부)인 2,000만원을 미국소득세로 원천징수당했습니다. 

결과적으로 미국에서 2천만원을 세금으로 납부했기 때문에 한국종소세신고시 1천만원 순소득에 대해서는 세액이 조금 나오지만, 결국 충분한 외납세액공제(원천징수 된 미국세금)로 한국에서는 세금이 전혀 발생하지 않습니다. 

따라서 김XX 여사가 지출하게 되는 총 소득세금은 미국에서 낸 2천만원입니다. 실제 장부상 수익이 겨우 1천만원임에도 불구하고요! 미국에서 발생한 순손익 천만원에 대한 유효세율이 무려 200%!!!

​

Case 2: 김XX 여사는 엉클샘 전문가와 충분히 논의하여 미국 세금신고를 제때 제대로 해야 세금공제 혜택을 받고 한국 종합소득세 신고시에도 손해를 보지 않는다는 것을 잘 알게 되었습니다. 김XX 여사는 임대소득과 비용에 대한 장부를 작성하고 미국세법에서 허용하는 투자용 거주부동산에 대한 감가상각비 3천 6백만원(구입가 10억원/27.5년 사용년수)도 반영하였습니다. 그렇게 계산된 순손익은 향후 20년간 수익이 발생할 때 사용할 수 있는 약 2천 6백만원 손실! 

미국세금신고서를 제출하기 위해 미국납세자번호인 ITIN도 엉클샘을 통해 신청했습니다. 엉클샘이 알려준 IRC 871(d) election을 적용하여 미국세금신고서를 제출한 결과 미국에 납부하게 되는 소득세는 전혀 없었습니다. 

한국종소세 신고시에는 건물에 대한 감가상각비가 허용되지 않기 때문에 장부상 이익 천만원에 대한 2백만원 정도의 소득세만 납부하면 됩니다. 

따라서 김XX 여사가 지출하게 되는 총 소득세금은 한국에서 낸 2백만원입니다. 미국에서 발생한 순손익 천만원에 대한 유효세율은 고작 20%!!! 

​ 

​여기서 잠깐! 2억원 이상의 해외 부동산을 보유하는 경우에는 보유기간 동안 매년 5월에 관할 세무서에 ‘해외 부동산 취득·투자운용 및 처분 명세서’를 제출해야 하는 것도 잊지 마세요. 

-미국 부동산 임대소득신고, 신고할 경우와 안할 경우..세금이 천차만별

위 Case 2에서 김XX 여사는 미국비거주자임에도 불구하고 엉클샘의 친절한 안내에 따라 Internal Revenue Code section 871(d) election을 적시에 진행하셔서 미국임대소득을 US effectively connected income 으로 관련 공제가 가능한 소득으로 변경처리 하셨습니다. 만약 세금신고서를 제출하지 않았다면 수동적 소득으로 간주되어 원천소득 임대료 자체에 비용공제 없이 바로 30%가 고정세률로 연방정부에의해 과세되는 Case 1과 같은 상황에 처하셨을 거에요.

-근데 제가 임대소득이 있는 걸 미국정부가 어떻게 알아요? 숨기면 되는거 아닌가요?

미국의 주정부도 연방정부도 가만 있지 않습니다. 

주정부의 재산세 납부 기록에 의해 임대부동산 보유 사실이 발각될 수 있기 때문에 미납세액에 대한 세무조사를 받을 수 있습니다.  

몇년동안 적발되지 않았다고 안심해서도 안됩니다. 

미래에 부동산을 매각시 중개인이 매각대금에 대한 원천징수의무를 가지고 있기 때문에 IRS에 보고하게 됩니다.

이때 누락된 임대소득이 모두 적발되는 경우가 많습니다. 

이 경우 IRS는 주변 임대시가에 따라 임의 산정한 소득을 기준으로 비용공제 없이 소득의 30%.를 법정시효가 살아있는 모든 기간, 즉 부동산 취득 후 임대소득이 있음에도 불구하고 세금신고서를 제출하지 않은 과거 모든 기간에 대해 부과하고 그 미납세금에 대한 별도의 25% 페널티, 연간 5-6% 상당의 이자까지 부과하게 됩니다.​

어차피 세금신고해도 납부할 세금 없거나 거의 안나올텐데 초조하게 걱정하실 필요 없습니다.

미국 부동산 취득 후 다음해에 꼭 ITIN을 신청한 후 임대소득을 보고하세요 

바로 Section 871(d) election을 취하여 성실히 신고하는 것이 가장 현명한 절세방법입니다.

-모르고 있다가…신고를 아직 하지 않았는데 어떻게 하죠?

아직 늦지 않았습니다.

이미 신고를 하지 않아 늦었다면 과거 3년까지는 소급해 election과 함께 신고할 수 있으니 빨리 엉클샘과 상담하세요. 

이것은 새로운 정보가 아니라 모르거나 외면하신 정보입니다!

IRS는 최근 세법상 비거주자들의 부동산 구매와 관련해 조사를 강화하고 있습니다.  

글로벌 회계법인 KPMG가 발간한 'IRS Reports on Non-Residents with U.S. Rental Property'에 따르면 미국 세법상 비거주자들의 약 13%가 정상적인 소득신고를 하지 않고 있는 것으로 나타났습니다. 

임대소득이 발생하고 있음에도 신고를 제때 하고 있지 않은 것이죠.

부주의든 탈세 목적이든 벌금은 어마어마 합니다. 

IRS는 전수조사가 아닌 샘플 추출만으로도 이같은 탈세행위가 발생하고 있다고 판단해 그 조사범위를 점점 확대할 예정입니다. 

IRS에서 샘플 추출방식으로 조사를 했는데 13%가 미신고자로 적발됐습니다. 그럼 미신고자 전체 수가 얼마인지 예측 가능합니다. 

IRS는 이에 조사대상을 더욱 확대해 나갈 예정입니다.

절세방법 요약정리!

ITIN을 신청하고 장부를 정리하고 이를 미국세금신고시 보고하고 별도의 Section 871(d) election을 통해 각종 비용을 공제받으면 됩니다.

감가상각, HOA (관리비)을 포함한 각종 관련비용의 공제 후 순이익만 일반세율에 따라 과세됩니다.

순이익 정도에 따라 미국은 7단계로 10%~37%가 적용됩니다. 

하지만 비용공제 덕분에 일반적으로 세금이 거의 발생하지 않는 것입니다.

미국비거주자인 한국인이 미국에 투자목적 또는 향후 이주 목적으로 부동산을 취득해 임대소득이 발생하는 경우!

국내최대 U.S. TAX SERVICE 기업 엉클샘이 적극 벌금을 피하고 절세를 위해 돕겠습니다. 

신뢰할 수 있는, 뭐든 대충대충은 하지 못하는 미국 본토 15년 경력의 베테랑 USCPA와 상담해보시죠!